En Allemagne, la débâcle des fonds immobiliers sème la panique
L'Allemagne, un trou noir de l'immobilier
Un vent de panique souffle sur ce pays
Un vent de panique souffle en Allemagne sur le marché des fonds d'investissement immobilier,
qui pèsent près de 90 milliards d'euros.
En France, la presse a publié quelques articles alarmants :
- Le Monde: En Allemagne, la débâcle des fonds immobiliers sème la panique
- Les Echos : La crise des fonds immobiliers inquiète l'Allemagne
- France-Info : Vent de panique sur les fonds immobiliers allemands
- La Tribune : Scénario de crise sur les fonds immobiliers allemands
Nous pensons que cette panique est due à la prise de conscience de
l'existence d'une situation de déflation immobilière, pour lequel nous
avons inventé le qualificatif de « trou noir de l'immobilier ». Cet
article éclaire la situation allemande sous un angle nouveau :
L'Allemagne, un trou noir de l'immobilier
Par analogie avec l'astronomie, un trou de noir de l'immobilier est
une énorme masse de capitaux immobiliers prise au piège, s'effondrant
lentement sur elle-même, aspirant les capitaux du monde entier, comme
attirés de manière irrésistible vers elle.
La particularité d'un trou noir est d'être «indécelable» et «invisible».
A ce jour, aucun analyste économique n'avait décelé l'effondrement
des prix en Allemagne. En effet, les études économiques montrent une
baisse spectaculaire des prix, mais pas un effondrement tendanciel vers
zéro. Le gel des fonds immobilier allemands est le signe d'une crise
spectaculaire de l'immobilier en Allemagne.
Quand des investisseurs ne peuvent plus vendre les titres de fonds
immobiliers qu'ils détiennent, l'avantage d'investir en bourse dans les
valeurs de pierre-papier disparaît. Les actionnaires de fonds
immobiliers allemands sont l'équivalent moderne des investisseurs dans
le transibérien d'avant la révolution russe. Ils sont pris au piège
d'un investissement gigantesque, n'ayant plus que de la pierre-papier
pour tapisser et décorer leurs rêves.
La nouvelle de l'effondrement des fonds immobiliers allemands remet
en cause notre modèle financier. La décision de geler les fonds
signifie que l'immobilier pourrait, dans un proche avenir, cesser
d'être un étalon ultime gageant les dettes et la monnaie des Nations.
Cette nouvelle est aussi importante que la fin de la convertibilité Or
en 1971.
La fin de l'étalon-immobilier va-t-elle provoquer une crise économique ?
Tout comme l'abandon de l'étalon-Or en 1971, le déclassement de
l'immobilier comme étalon ne va pas provoquer de récession.
Aujourd'hui, les fondamentaux de l'économie traditionnelle demeurent :
les hommes produisent les richesses que nous consommons. A long terme,
seules les entreprises ont réellement de la valeur. Les Allemands
vivent en démocratie, ils seront toujours un grand peuple car ils sont
travailleurs et créatifs. La chute des prix immobilier ne va pas
changer grand chose à leur mode de vie.
Le crise de l'immobilier allemand signifie que l'immobilier est un
produit comme les autres, soumis aux lois de l'offre et de la demande.
Les méchanismes de la déflation immobilière en Allemagne sont
connus : dans un pays, dont la population devrait passer de 80 millions
d'habitants à 50 millions d'habitants durant le siècle, les besoins en
immobilier sont faibles - voire nuls si l'on considère uniquement le
nombre de logements. Dans certaines régions, sous l'effet des lois de
l'offre et de la demande, les prix seront tendanciellement proches de
zéro. Pourtant, parce que les Allemands s'enrichissent, ils vont
continuer à construire de nombreux logements neufs, aggravant la crise
de l'immobilier, qui devrait s'étendre progressivement à tout le pays.
Pour l'Allemagne, l'immobilier presque gratuit a de nombreux avantages :
La chute des prix de l'immobilier vers zéro va accroître le pouvoir
d'achat des ménages. Dans un proche avenir, les Allemands vont disposer
d'avantages compétitifs, car les ménages allemands auront moins de
frais que les ménages français ou anglais, paralysés par le service de
leurs dettes immobilières.
L'internet, l'information parfaite et égale pour tous
En Allemagne, on est au courant que les prix de l'immobilier ont
baissé de 50% à 75% en l'espace de dix années. Mais aucun économiste
sérieux n'avait émis l'hypothèse d'une dépression durable, tirant
certains prix, dans certaines régions, vers des niveaux presque nuls.
Sur le site de bulle-immobiliere.org, nous sommes les seuls à avoir
décelé les premières ventes à prix presque nuls, effectuées sur
Internet, illustrant la théorie de l'immobilier presque gratuit
développée dans l'étude de la bulle immobilière. Cette particularité
fait de notre communauté un think-tank reconnu. Nous sommes les seuls
(ou presque) à avoir compris ce qui se passait.
Comment le krach s'est-il brutalement déclenché en Allemagne, de manière pratique ?
Aujourd'hui, en Allemagne, de nombreuses sociétés mettent en vente
des biens immobiliers à des prix presque gratuits. Ces biens sont
visibles sur Internet du monde entier. On peut voir des photos et
constater que les prix sont 100 fois moins élevés qu'à Paris ou à
Londres. Dans certains cas, on peut vendre une chambre de bonne à Paris
ou un studio à Londres et acheter plusieurs immeubles dans une grande
ville, par exemple Berlin.
Nous pensons que les ventes de biens immobiliers à prix zéro qui
ont lieu actuellement en Allemagne, via Internet, ont été analysées par
les fonds de pension américains.
Les fonds de pension américains ont investi en Allemagne après la
chute du mur de Berlin. Depuis plus de 10 ans, les investisseurs
constatent la baisse de valeur des biens immobiliers, ainsi qu'une
chute tendancielle des revenus locatifs. Aujourd'hui, dans une
Allemagne en décroissance démographique, les fonds de pension ont
compris qu'il n'existait pas de solution à la déflation des prix
immobilier en Allemagne - et ont conclu qu'il valait mieux vendre que
de risquer de tout perdre.
L'internet est ici novateur, car il a permis de découvrir
l'incroyable descente des prix vers zéro. En utilisant Internet, les
acteurs du marché bénéficient d'une information à la source.
La quasi-faillite des fonds immobiliers va-t-elle déclencher un cataclysme financier ?
On pourrait penser que l'information de la quasi-faillite de
l'immobilier allemand devrait provoquer un cataclysme financier, car
l'immobilier n'est plus la valeur refuge qu'il était autrefois, avant
le krach immobilier allemand. Hors, les bourses n'ont pas chuté.
Normalement, la Deutsche Bank devrait déjà être en faillite, sous
l'effet d'une vague de défiance mondiale et de retraits importants.
Hors, elle ne l'est pas et ne le sera pas.
Pourquoi ?
Parce que l'immobilier intéresse uniquement les investisseurs et
les foules lorsque les prix montent, pas lorsque les prix baissent. La
bulle immobilière repose sur une série de mythes totalement burlesques
et personne n'ignore que les prix sont surélevés dans tous les pays
d'Europe occidentale. Quand l'immobilier s'effondre, personne ne s'en
rend compte et surtout personne ne se plaint.
Le jour du krach allemand, certaines valeurs immobilière cotées en
bourse, investissant en Europe de l'Est, dans des pays en décroissance
démographique, ont progressé fortement. Pourtant, dans le monde
financier, tout le monde connaît le nom des valeurs cargo qui rachètent
en continu les biens immobiliers sans valeur.
Chaque jour, une multitude de biens immobiliers sont achetés, à des
prix aussi bas que 10€ par mètre carré pour être vendus ensuite à des
investisseurs anglais, américains et français, heureux de s'être fait
gruger. Cette pratique de navires financiers cargo était courante
durant la bulle Internet. On la retrouve sous d'autres formes durant la
bulle immobilière. Certains spéculateurs vont même jusqu'à acheter des
champs de blé en pleine campagne pour les faire ensuite coter en
bourse.
Mais le consensus financier consiste à faire l'autruche.
Demain, il se trouvera des investisseurs assez bêtes pour investir,
à moitié prix, dans les fonds immobiliers allemands. Après-demain,
c'est à dire dans 2 ans, ces mêmes investisseurs auront compris qu'ils
ne peuvent rien tirer de biens dont la valeur intrinséque est de
10€/m2, avec des loyers de 100€ par mois, comme à Berlin.
Il ne faut donc pas attendre de cataclysme financier immédiat de ce
trou noir. Il est presque certain que ce trou noir de l'immobilier va
continuer à aspirer les richesses du monde entier et les détruire, sans
bruit et sans plainte.
Les prochains candidats au trou noir de l'immobilier sont par ordre
d'importance la Russie, l'Espagne, l'Italie, la Pologne, la Hongrie -
autant de pays en pleine décroissance démographique, où les femmes ont
cessé de faire des enfants, où il est impossible d'espérer le moindre
profit dans l'immobilier à long terme.
Cordialement,
Jean-Michel Pouré
Animateur du site www.bulle-immobiliere.org
A culturefemme, on en pense quoi ? Ce communiqué de presse est une
première de la part de ce site. On attend la même chose sur la
situation espagnole, britannique voire bien évidemment française...
Afin d'ouvrir les yeux des citoyens, même si c'est un peu tard
désormais. Ceux qui savent ont le pouvoir...
Posté par communiqué de presse le 29/01/2006
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