Immobilier 2004 selon J. Friggit : anormalités historiques et retombée probable.

Par Marie Phoenix le 12 février 2006

"Il faut rendre à César ce qui est à César, et à Dieu ce qui est à Dieu." Et présenter à nos lecteurs notre bible immobilière à tous, bible qui porte un obscur nom de tunnel, mais qui est la source de référence la plus éclairée sur la pierre et ses prérégrinations au cours des siècles mais aussi et surtout au cours de ces années,  irrationelles et inhabituelles.

"Replacée dans une perspective sur une longue période, l’évolution récente du prix des logements apparaît historiquement anormale", dit d'emblée ce texte de J. Friggit. Son "tunnel" est connu et respecté de tous les anlalystes du secteur immobilier, qu'il "scrute" depuis des décennies, depuis des siècles.

L'immobilier et les deux guerres.

Avant de nous expliquer pourquoi la situation actuelle est anormale et exceptionnelle, J. Friggit nous rapelle quelques fait historiques. "Le blocage des loyers de 1914 (jamais complètement levé pendant l’entre deux guerres) et celui de 1939, associés à de fortes inflations de guerre, avaient fortement dévalorisé les logements. La loi de 1948 (qui n’était pas une loi de « blocage » des loyers mais bien au contraire une loi de « respiration ») a engendré un rattrapage rapide des prix jusqu’en 1965 (graphique 1)."

1965-2000 : période de stabilité pour la pierre.

Depuis le milieu des années 60, les prix de la pierre avaient fait preuve d'une certaine constance. "De 1965 à 2000, le prix des logements a retrouvé une certaine stabilité, croissant tendanciellement comme le revenu par ménage et ne s’écartant pas de plus de 10% de cette tendance longue (exception faite de la période de crise 1987-1995 dans quelques zones géographiques, dont la région parisienne)."

Le prix des logements est en 2004 anormalement élevé par rapport au revenu disponible par ménage.

Mais depuis 2000, le marché a perdu la tête, comme nous l'a encore rappelé F. De  Witt récemment, et en France "en 2002, il est sorti par le haut de ce « tunnel » historique. Qui plus est, cette «sortie du tunnel» est survenue sur l’ensemble du territoire, contrairement à ce qui s’était produit en 1987-1995 (graphique 2)".

Ce phénomène est mondial, et de nombreux pays sont concernés.

"Il en va approximativement de même aux États-Unis et au Royaume-Uni (graphique 3)", comme nous le prouve ce troisième tableau de J. Friggit.

Même si l'on tient compte de l'évolution des conditions de finacement...

... dont les taux bas, "on ne saurait (...) expliquer historiquement le niveau élevé du prix des logements atteint en 2004 simplement par le bas niveau des taux d’intérêt". "Sur les quarante dernières années, les variations du prix des logements (considéré en monnaie courante ou en monnaie constante ou rapporté au revenu disponible par ménage) ne sont pas corrélées avec celles des taux d’intérêt (nominaux ou nets d’inflation). Cela peut paraître surprenant à première vue, mais constitue le fondement du pouvoir diversificateur du placement en logement par rapport au placement obligataire."

"Quant à l’allongement de la durée des prêts, son effet doit être relativisé : toutes choses égales par ailleurs, un allongement de 15 à 18 ans de la durée d’un prêt n’augmente que de 11% le capital empruntable et de 6% le pouvoir d’achat immobilier."

... et de l'évolution relative des nombres de ménages et de logements.

La hausse récente des prix est inexplicable. Comment l'expliquer autrement que par la spéculation ? En effet, "sur les quarante dernières années, contrairement à ce que l’on pourrait attendre, il n’existe pas de corrélation entre le nombre de logements construits, net de l’accroissement du nombre de ménages, et les variations du prix des logements (graphique 6). Le niveau plutôt bas du prix des logements en 1998 ne faisait pas suite à un flux de construction plus élevé que la moyenne pendant la décennie précédente, bien au contraire, et le niveau très élevé atteint en 2004 n’est pas consécutif à un flux de construction plus faible pendant les années 1998-2004 que pendant la période précédente."

Les appartements ont progressé beaucoup plus que les maisons, ce qui est illogique.

"De 1965 à 2001, les appartements se sont dévalorisés par rapport aux maisons en moyenne de 1,5% par an en province et 1% par an en Ile-de-France hors Paris. Au contraire, depuis 2002, phénomène exceptionnel, le prix des appartements augmente plus rapidement que celui des maisons (graphique 7)."

Au vu des ces "irrégularités", une "retombée des prix est probable".

"En l’absence de rupture dans le processus de formation du prix des logements, force est de considérer que le niveau actuellement atteint par ce dernier par rapport au revenu par ménage est insoutenable sur le long terme." 

"Un retour vers la moyenne historique apparaît probable. Au vu des évolutions sur les quarante dernières années, ce retour aux «fondamentaux» après une période d’«exubérance irrationnelle» s’accompagnera de baisses de prix en monnaie courante (sauf improbable retour de l’inflation), surtout pour les appartements. Après la période récente où la hausse a nourri la hausse, la baisse nourrira la baisse."

"En revanche, on ne saurait préjuger du moment où le retournement se produira – dans trois mois, dans un an, dans deux ans : «lorsque les bornes sont franchies, il n’y a plus de limites»."