un banquier confirme la bulle et la stagnation, Avril 06

Par Marie Phoenix le  3 avril 2006

Nous avons souvent donnné la parole aux particuliers, aux décideurs ou ou encore aux professionnels afin de vous présenter - au fil des mois - une analyse du marché immobilier. Nous avons suivi très attentivement toutes les décarations de la BCE ou de la Banque de France, et en particulier celles qui concernaient l'épineux dossier du surendettement des ménages.

Aujourd'hui, le blog finance vous présente l'interview d'un banquier réalisée par Prix-immo le 29 mars 2006.

"Interrogé lors du salon de l'immobilier de Grenoble, Joël Saxod, chargé d'affaires à la Caisse d'Epargne des Alpes a confié à Prix-Immo.com ses constatations sur le marché immobilier, et nous informe de la politique adoptée actuellement par les établissements bancaires face à la montée des prix.

Prix Immo : En tant que banquier, quelles tendances constatez-vous sur le marché immobilier ?

Joël Saxod : Comme le confirment tous les professionnels, on voit les prix se stabiliser un peu partout en France. Nous sommes dans une période de légère augmentation des taux directeurs, mais la concurrence entre établissements bancaires nous incite à proposer des taux toujours très avantageux. A la caisse d'épargne, la dernière remontée des taux n'a pas de répercussions sur les crédits que nous proposons.

La hausse de ces dernières années, très largement due à la faiblesse des taux d'intérêt, a amené les ménages à s'endetter sur de très longues durées. Il y a 5 ans, la plupart des crédits étaient d'une durée maximale de 20 ans. Aujourd'hui, 80% des dossiers de prêt que nous réalisons sont d'une durée de 25 ans. Les jeunes ont de plus en plus de mal à trouver un financement, même avec des durées longues.

P. I. : La situation vous inquiète-t-elle ? Durcissez-vous votre politique d'acceptation des dossiers ?

J. S. : Bien que nous ne constatons pas de baisse des prix pour l'instant, les délais de vente se rallongent considérablement depuis quelques mois, ce qui attire toute notre vigilance.

Nous sommes confrontés à un phénomène de plus en plus fréquent, que je n'avais pas vu depuis 1996 : beaucoup de clients qui achètent un bien avec un prêt relais, en attendant de revendre l'ancien, ont des difficultés à trouver preneur au prix espéré, bien souvent trop élevé, et se retrouvent parfois dans une situation financière difficile. On appelle cela une mévente. Les clients sont ainsi dans l'obligation de baisser significativement le prix de vente du bien pour éviter de payer trop d'intérêts du prêt relais. Cela montre à quel point le marché est arrivé en haut de cycle.

En ce qui concerne notre politique d'acceptation des dossiers, nous ne comptons pas rendre plus difficile l'accès aux emprunteurs. En revanche, nous sommes de plus en plus regardant sur la qualité du bien, et nous allons probablement à l'avenir demander une expertise, surtout pour un prêt relais ou un projet d'investissement. Si le prix est surévalué, nous rejettons le dossier.

Nous avons régulièrement sur la table des dossiers d'achat de "ruine" avec travaux, dont les demandeurs voudraient trouver parfois 120% du financement, sans aucun apport. Ces cas, qui ont fait monter le marché jusqu'à maintenant, et qui trouvaient une réponse positive il y a un an, sont désormais très surveillés. Les achats spéculatifs le sont également, car les gens sont beaucoup trop optimistes quant au prix qu'ils pensent pouvoir obtenir de la revente future de leur bien. Beaucoup de clients ont l'impression que le marché peut continuer de monter de 20% par an éternellement, et notre devoir est de les ramener à la raison.

Nous ne pouvons pas nous permettre de prendre de risque, les marges que nous avons sur les crédits sont très faibles à cause de la concurrence interbancaire.

P. I. : L'immobilier est-il un placement rentable ?

J. S. : Les produits défiscalisants comme les "De Robien" sont largement surestimés par certains commerciaux qui tentent de les présenter comme des placements miracles. Nombreux sont ceux qui ne se rendent pas compte que le marché locatif a légèrement baissé, et n'a auparavant pas augmenté dans les mêmes proportions que les prix de vente, ce qui procure un rendement médiocre au placement. Les avantages fiscaux ne suffisent pas pour rendre ce genre d'opération intéressante, sauf peut-être pour les ménages fortement fiscalisés.

P. I. : Pensez-vous que nous sommes dans une bulle immobilière ?

J. S. : Je pense que nous sommes effectivement dans une bulle. Pour éviter qu'elle n'éclate, les particuliers doivent revenir à la raison. En tant que banque, nous avons un rôle fondamental à jouer dans la régulation, ce que nous faisons en étant très regardant sur les biens.

La sévérité des banques doit redonner de la raison aux prix.

Les agences immobilières ont leur rôle à jouer également, et ont donc leur part de responsabilité dans la hausse fulgurante des prix. Les agents doivent participer à la régulation du marché en raisonnant les vendeurs, faute de quoi nous irons droit vers un retournement.

S'il devait y avoir un retournement, les petites agences seraient condamnées, sachant que 45% du marché est contrôlé par les grosses enseignes. Mais je ne pense pas qu'on en arrive là.

Commentaires

Le discours de ce banquier nous rappelle le rapport du Sénat sur la probalité d'un krach immobilier, qui a conclu que plus il tarde plus il sera violent. Je pense qu'il est utopique d'espérer que, "...pour éviter qu'elle n'éclate, les particuliers" reviennent "à la raison"..., par contre les banques et les agences immobilières ont -doivent - jouer un rôle de régulation dans le secteur.

Et la question qui vient naturellement, les pouvoirs publics, pourtant omni-présents en France, vont-ils suivre de plus près (sans le réguler mais en plaçant un garde fou) ce marché, ou sous prétexte qu'il s'agit d'un marché privé, le laisseront-ils à la dérive ?

Il semblerait qu'il y ait une certaine réticence à le cadrer, motivée en partie par le fait que l'état est l'un principaux gagnants de cette hausse : ne perçoit-il pas impôts et taxes divers qui proviennent du BTP et de l'immobilier ? Puis l'Etat vend également son patrimoine à un rythme beaucoup plus soutenu.

En effet, non seulement les professionnels, agents immobiliers, notaires sont plus riches en période "faste" et "dynamique", mais l'ETAT tire un énorme profit de la bulle sous forme de taxes et droits divers. Et puis, un krach immobilier ne serait pas bon pour le moral des Français, propriétaires à 56%.... surtout en période électorale.