L'observatoire de L'immo

21 novembre 2006

Evolution des prix FRANCE, Novembre 2006

Tableau de bord

                                           

	Appartement	Maison
Variation sur un mois	+ 0,00 %	- 0.55 %
Variation depuis le 01/01/2006	+ 2.01 %	+ 0.43 %
Variation sur 3 mois	+ 0.54 %	- 0,24 %
Variation annuelle	+ 4.21 %	+ 1.62 %
Taux de négociation ¹	+ 2.28 %	+ 2.91 %
Délai moyen de transaction ²	6 semaines	8 semaines

 
  Analyse
 
Dans un faible volume d'activité, le marché affiche toujours des signes d'essoufflement. Effectivement, alors que le marché des maisons constitue le meilleur pouls de l'activité concernant les résidences principales, on note que la tendance est à la décrue. Une baisse des prix de - 0,55 %, déjà amorcée au mois de septembre, nous ramène petit à petit aux prix du début de l'année, puisque sur ce segment familial, les prix n'ont augmenté que de 0,43 % depuis le 1er janvier. En tout cas, au cours du troisième trimestre 2006, les prix ont baissé concernant les maisons individuelles.

En ce qui concerne les logements collectifs, la tendance reste à la   stagnation, sur un mois, certes, mais aussi depuis le début de l'année,   l'évolution des prix se limitant à 2%. Remarquons aussi l'évolution   significative au cours des douze derniers mois, et souvenons-nous du sursaut   qui avait caractérisé l'automne 2005 et qui avait surpris bon   nombre d'observateurs. Au résultat, de septembre 2005 à septembre   2006, l'augmentation des prix était encore de 6,84 %, concernant les   appartements. Entre octobre 2005 et octobre 2006 l'écart se limite désormais   à 4,21 % et gageons qu'en novembre cette différence se réduise   encore.

Le marché immobilier semble donc, petit à petit, revenir à   la raison !

18 novembre 2006

Tendances Immo France/UK Janvier 2007

Immobilier France/Royaume-Uni :
Janvier 2007, la bulle immobilière explose aussi en Europe Comme l'anticipat LEAP/E2020 dès Février 2006, l'effondrement de la bulle immobilière américaine est en train d'affecter directement les « bulles immobilières européennes » à savoir principalement le Royaume-Uni, l'Irlande et l'Espagne, ainsi que des métropoles françaises comme Paris.

25 septembre 2006

France Info , Baisse de l'immobilier, Septembre 2006

Lien Audio sur France Info

• On peut a present negocier 15 a 20 % de baisse par rapport au prix affiche
• A present, les acheteurs font la loi, les vendeurs acceptent de baisser
• Les primos accedants connaissent la tendance baissiere et c'est trop cher, ils preferent attendre 2 a 3 ans que 'ca se tasse' en definitif!

Mais ou en est l'evolution des prix et des volumes dans les annonces : Et bien toujours une baisse des prix, et la hausse des stocks !

04 juin 2006

Bilan de la tendance des prix depuis 6 mois

Je me suis dit qu'il etait temps de faire un petit bilan sur l'evolutions des indices dans l'immobilier.

Ca baisse, ca se tasse ou ca monte?

Des bons graphiques valent mieux que des longs discours

De plus les sources sont multiples. L'indicateur PAP-boursorama et enfin les stats sur le prix de mise en vente proposes dans les annonces de divers agences.

Voici les sources

• L'Indice PAP-Boursorama (mensuel et moyenne mobile semestrielle et annuelle) - observez que depuis 6 mois, l'augmentation n'est que de 1 pourcent; c'est a dire la meme vitesse que l'annee derniere, mais celle-ci etait par MOIS !
  

• Statistiques Prix de mise en vente moyen et nombre annonces vente (stock sur le marche) sur toute la france maison et appartement confondus.- Comme vous le voyez fort bien, les stocks explosent et les prix moyens demandes par les vendeurs baissent - C'est bizarre ca non !
  

• Nombreux indices france et angletterre (a eplucher)

• Rapport complet sur les indices sources Notaires, INSEE... (format word compresse par le logiciel pkzip : Graphiques_actualis_s_mai_2006.zip)
  

Les graphiques

Toute la france, appartement et maison, toutes surfaces confondues.


L'indice PAP-boursorama

Evolution des stocks a la vente de decembre 2006 a juin 2006

Depuis mars 2006, ca s'accelere...bizarre non ?

12 mai 2006

Etat du "krack' en Mai 2006

L’immobilier craque, mais ne « krache » pas… encore
par Dominique Thiébaut

Conjoncture Hausse des taux de crédit, baisse de la rentabilité des bureaux, stagnation des prix des logements anciens… Autant d’alertes.

Challenges.fr | 11.05.2006

Allons-nous connaître un nouveau krach immobilier ? Une question opportune alors que, le 4 mai, le taux des obligations du Trésor à dix ans se tendait brutalement à 4,06 %. Il avait déserté ces niveaux depuis près de deux ans. Pour de nombreux économistes, comme Olivier Eluère au Crédit agricole, il faut s’attendre, dans un mois ou deux, à l’apparition d’un « déséquilibre » sur le marché de l’immobilier. Le moteur de la baisse des taux d’intérêt n’est plus là pour soutenir la hausse des prix, et le renchérissement du crédit risque de faire mal, d’autant que 20 % environ de la dette immobilière des Français est désormais libellée en « variable », c’est-à-dire indexée sur les taux de marché. Vigilance de la BCE     Après vingt-neuf mois de gel de son taux directeur à 2 % – un taux plancher exceptionnellement bas –, la Banque centrale européenne (BCE) a changé de cap en décembre en commençant à resserrer la vis du crédit. Les gardiens de la politique monétaire, menés par Jean-Claude Trichet, affichent désormais leur volonté de se prémunir contre la hausse des prix. Après la Réserve fédérale des Etats-Unis et la Banque d’Angleterre, la BCE est passée à l’acte avec, entre autres objectifs, celui de calmer la bulle immobilière qui touche certains pays de la zone euro, telles l’Espagne et la France. Pour l’instant, le conseil de la BCE fait preuve de modération : son taux directeur, le refi, n’est que de 2,5 %, à peine supérieur à l’inflation. Il n’empêche que ce mouvement s’est déjà répercuté sur les emprunts octroyés pour acheter de l’immobilier. Selon Meilleurtaux.com, le taux moyen du crédit aux particuliers a déjà repris un demi-point. En se débrouillant bien, il était encore possible, mi-avril, de négocier, hors assurance, un taux de 3,4 % à quinze ans ou de 3,65 % à vingt ans. Ce qui reste raisonnable. Mais que se passera-t-il si la BCE relève ces prochains mois son taux de 2,5 à 3,5 %, un scénario probable ? Pour les responsables du réseau Foncia, une hausse de 1 point des taux de crédit est le déclencheur qui peut avoir un « effet visible sur les transactions ». Les modèles économétriques de l’Observatoire français des conjonctures économiques sont plus précis : « L’impact d’un relèvement supplémentaire de 1 point du taux directeur de la BCE, en supposant que cette hausse se transmette intégralement aux taux longs, provoquerait une baisse de 15 % de l’immobilier », explique une note en date du 25 avril de l’institut que dirige Jean-Paul Fitoussi. Moindre attractivité  L’autre événement du printemps est l’apparition de signaux inquiétants en provenance du marché lui-même. Du côté du neuf, par exemple, les logements achetés via le régime de défiscalisation Robien – des programmes lancés depuis quelques années – commencent à sortir de terre. Mais ils peinent à trouver preneur au prix de location convenu. En effet, les loyers commencent à baisser, surtout dans les villes moyennes de province, ce qui va compromettre l’équilibre de ce système et pourrait déclencher des ventes de panique. Une autre inquiétude surgit, dans le non-résidentiel cette fois : la banque d’affaires américaine Morgan Stanley s’est payé, le 31 mars, deux immeubles de bureaux, près des Champs-Elysées et de l’Opéra, achetés 16 000 euros le mètre carré. Un prix supérieur de 60 % à la cote moyenne de l’immobilier dans ces quartiers ! La rentabilité sur vingt-cinq ans d’une telle opération – 4,35 % facial à 650 euros le mètre carré par an – n’est pas évidente ; surtout si, simultanément, les taux d’intérêt grimpent au-delà de 4 %… En fait, le locataire actuel de l’un des deux sites, Axa, paiera encore l’ancien loyer à 850 euros plusieurs années, soit un rendement de 5,32 %. Mais tout cela semble risqué. Pas de panique    Sommes-nous revenus au début des années 1990 quand l’immobilier de bureaux parisien, en pleine bulle spéculative, s’effondra, entraînant dans sa chute tout le secteur ? Jacques Bagge, directeur du département Agence France chez Jones Lang LaSalle, un excellent connaisseur de ce segment, se veut rassurant : « Le marché de bureaux est solide, très professionnel et régulé, les investisseurs viennent y chercher de la rentabilité et non, comme il y a vingt ans, des plus-values. » Danyel Blain, président d’Avenir Finance, réfute lui aussi tout rapprochement hâtif avec la situation d’avant le grand krach : « Rappelons tout de même qu’au début des années 1990 les rendements étaient à 1 ou 2 % avec des taux de crédit à 8 % ; nous n’en sommes pas là. » Ce que complète l’analyste de Challenges, Benoît Faure-Jarrosson : « La crise des années 1990 était aussi due à un excès d’offre de bureaux, initié par la suppression en 1985 des autorisations de construire et financé à tout va par les banques qui prêtaient sans trop de scrupules à une armée de marchands de biens. Quand la demande s’est effondrée avec la récession de 1992-1993, le marché a été pris en ciseaux. » Et la suite, on la connaît : une implosion du marché de bureaux provoquant un recul de 40 % des prix du résidentiel. L’autre « petit souci » – comme disent les jeunes du métier qui n’ont pas connu la grande crise –, c’est le début de la stagnation des transactions sur les logements anciens, lesquels constituent le gros du marché. Les indices avancés de l’activité de la Fnaim, les études du Crédit foncier, ou encore les comptages des petites annonces de De particulier à particulier ou de Se loger parlent de « pause », de « coup d’arrêt à la hausse », de « début de repli localisé », de « décélération » , etc. Mais sans jamais mentionner franchement la baisse. Pour l’instant. Simple tassement Car, depuis quelques semaines, d’autres voyants clignotent dans le rouge. Les volumes d’activité régressent, la vitesse d’écoulement des stocks s’allonge et la marge de négociation s’agrandit… « La grande différence avec la situation d’avant le krach est qu’il n’y a pas d’excès de l’offre, signale Danyel Blain. Je ne crois pas à un scénario de krach, mais à un tassement des prix et des volumes. » Benoît Faure-Jarrosson abonde dans ce sens : « Le prix du logement est élevé, mais pas irrationnel. Le problème actuel, c’est que tous les paramètres qui font la décision d’achat sont collés au plafond. En particulier, si le taux d’intérêt monte, on ne pourra plus compenser en allongeant la durée du prêt avec un remboursement qui atteint déjà, bien souvent, la durée de vie active. » Signe des temps, CaixaBank France étudiait il y a quelques mois la possibilité d’accorder des crédits aux particuliers d’une durée de… cinquante ans. Elle y a finalement renoncé, et la maison mère catalane a préféré vendre ses 55 agences françaises à la Société générale, qui les utilisera pour faire du crédit immobilier sous l’enseigne Boursorama. Un nom que les spéculateurs connaissent. Dernier avertissement avant retournement? Le prix des bureaux reste généralement deux fois supérieur à celui des appartements bourgeois du même quartier. Exemple : le VIIIe arrondissement de Paris où les deux courbes suivent la même tendance : cycle de baisse à partir de 1990, de hausse depuis 1997. Le 31 mars, Morgan Stanley achetait deux immeubles à 16 000 euros le m2, avenue de Messine (VIIIe ) et rue Scribe (IXe). Un record inquiétant alors que la baisse des taux d’intérêt s’est arrêtée fin 2005.

Allons-nous connaître un nouveau krach immobilier ? Une question opportune alors que, le 4 mai, le taux des obligations du Trésor à dix ans se tendait brutalement à 4,06 %. Il avait déserté ces niveaux depuis près de deux ans. Pour de nombreux économistes, comme Olivier Eluère au Crédit agricole, il faut s’attendre, dans un mois ou deux, à l’apparition d’un « déséquilibre » sur le marché de l’immobilier. Le moteur de la baisse des taux d’intérêt n’est plus là pour soutenir la hausse des prix, et le renchérissement du crédit risque de faire mal, d’autant que 20 % environ de la dette immobilière des Français est désormais libellée en « variable », c’est-à-dire indexée sur les taux de marché. Vigilance de la BCE     Après vingt-neuf mois de gel de son taux directeur à 2 % – un taux plancher exceptionnellement bas –, la Banque centrale européenne (BCE) a changé de cap en décembre en commençant à resserrer la vis du crédit. Les gardiens de la politique monétaire, menés par Jean-Claude Trichet, affichent désormais leur volonté de se prémunir contre la hausse des prix. Après la Réserve fédérale des Etats-Unis et la Banque d’Angleterre, la BCE est passée à l’acte avec, entre autres objectifs, celui de calmer la bulle immobilière qui touche certains pays de la zone euro, telles l’Espagne et la France. Pour l’instant, le conseil de la BCE fait preuve de modération : son taux directeur, le refi, n’est que de 2,5 %, à peine supérieur à l’inflation. Il n’empêche que ce mouvement s’est déjà répercuté sur les emprunts octroyés pour acheter de l’immobilier. Selon Meilleurtaux.com, le taux moyen du crédit aux particuliers a déjà repris un demi-point. En se débrouillant bien, il était encore possible, mi-avril, de négocier, hors assurance, un taux de 3,4 % à quinze ans ou de 3,65 % à vingt ans. Ce qui reste raisonnable. Mais que se passera-t-il si la BCE relève ces prochains mois son taux de 2,5 à 3,5 %, un scénario probable ? Pour les responsables du réseau Foncia, une hausse de 1 point des taux de crédit est le déclencheur qui peut avoir un « effet visible sur les transactions ». Les modèles économétriques de l’Observatoire français des conjonctures économiques sont plus précis : « L’impact d’un relèvement supplémentaire de 1 point du taux directeur de la BCE, en supposant que cette hausse se transmette intégralement aux taux longs, provoquerait une baisse de 15 % de l’immobilier », explique une note en date du 25 avril de l’institut que dirige Jean-Paul Fitoussi. Moindre attractivité  L’autre événement du printemps est l’apparition de signaux inquiétants en provenance du marché lui-même. Du côté du neuf, par exemple, les logements achetés via le régime de défiscalisation Robien – des programmes lancés depuis quelques années – commencent à sortir de terre. Mais ils peinent à trouver preneur au prix de location convenu. En effet, les loyers commencent à baisser, surtout dans les villes moyennes de province, ce qui va compromettre l’équilibre de ce système et pourrait déclencher des ventes de panique. Une autre inquiétude surgit, dans le non-résidentiel cette fois : la banque d’affaires américaine Morgan Stanley s’est payé, le 31 mars, deux immeubles de bureaux, près des Champs-Elysées et de l’Opéra, achetés 16 000 euros le mètre carré. Un prix supérieur de 60 % à la cote moyenne de l’immobilier dans ces quartiers ! La rentabilité sur vingt-cinq ans d’une telle opération – 4,35 % facial à 650 euros le mètre carré par an – n’est pas évidente ; surtout si, simultanément, les taux d’intérêt grimpent au-delà de 4 %… En fait, le locataire actuel de l’un des deux sites, Axa, paiera encore l’ancien loyer à 850 euros plusieurs années, soit un rendement de 5,32 %. Mais tout cela semble risqué. Pas de panique    Sommes-nous revenus au début des années 1990 quand l’immobilier de bureaux parisien, en pleine bulle spéculative, s’effondra, entraînant dans sa chute tout le secteur ? Jacques Bagge, directeur du département Agence France chez Jones Lang LaSalle, un excellent connaisseur de ce segment, se veut rassurant : « Le marché de bureaux est solide, très professionnel et régulé, les investisseurs viennent y chercher de la rentabilité et non, comme il y a vingt ans, des plus-values. » Danyel Blain, président d’Avenir Finance, réfute lui aussi tout rapprochement hâtif avec la situation d’avant le grand krach : « Rappelons tout de même qu’au début des années 1990 les rendements étaient à 1 ou 2 % avec des taux de crédit à 8 % ; nous n’en sommes pas là. » Ce que complète l’analyste de Challenges, Benoît Faure-Jarrosson : « La crise des années 1990 était aussi due à un excès d’offre de bureaux, initié par la suppression en 1985 des autorisations de construire et financé à tout va par les banques qui prêtaient sans trop de scrupules à une armée de marchands de biens. Quand la demande s’est effondrée avec la récession de 1992-1993, le marché a été pris en ciseaux. » Et la suite, on la connaît : une implosion du marché de bureaux provoquant un recul de 40 % des prix du résidentiel. L’autre « petit souci » – comme disent les jeunes du métier qui n’ont pas connu la grande crise –, c’est le début de la stagnation des transactions sur les logements anciens, lesquels constituent le gros du marché. Les indices avancés de l’activité de la Fnaim, les études du Crédit foncier, ou encore les comptages des petites annonces de De particulier à particulier ou de Se loger parlent de « pause », de « coup d’arrêt à la hausse », de « début de repli localisé », de « décélération » , etc. Mais sans jamais mentionner franchement la baisse. Pour l’instant. Simple tassement Car, depuis quelques semaines, d’autres voyants clignotent dans le rouge. Les volumes d’activité régressent, la vitesse d’écoulement des stocks s’allonge et la marge de négociation s’agrandit… « La grande différence avec la situation d’avant le krach est qu’il n’y a pas d’excès de l’offre, signale Danyel Blain. Je ne crois pas à un scénario de krach, mais à un tassement des prix et des volumes. » Benoît Faure-Jarrosson abonde dans ce sens : « Le prix du logement est élevé, mais pas irrationnel. Le problème actuel, c’est que tous les paramètres qui font la décision d’achat sont collés au plafond. En particulier, si le taux d’intérêt monte, on ne pourra plus compenser en allongeant la durée du prêt avec un remboursement qui atteint déjà, bien souvent, la durée de vie active. » Signe des temps, CaixaBank France étudiait il y a quelques mois la possibilité d’accorder des crédits aux particuliers d’une durée de… cinquante ans. Elle y a finalement renoncé, et la maison mère catalane a préféré vendre ses 55 agences françaises à la Société générale, qui les utilisera pour faire du crédit immobilier sous l’enseigne Boursorama. Un nom que les spéculateurs connaissent. Dernier avertissement avant retournement? Le prix des bureaux reste généralement deux fois supérieur à celui des appartements bourgeois du même quartier. Exemple : le VIIIe arrondissement de Paris où les deux courbes suivent la même tendance : cycle de baisse à partir de 1990, de hausse depuis 1997. Le 31 mars, Morgan Stanley achetait deux immeubles à 16 000 euros le m2, avenue de Messine (VIIIe ) et rue Scribe (IXe). Un record inquiétant alors que la baisse des taux d’intérêt s’est arrêtée fin 2005.

03 février 2006

Marche residence secondaire en train de se retourner

Immobilier rural : il y aurait là aussi une bulle anormale.

Par Marie Phoenix le  3 février 2006

 

Immobilier rural : il y aurait là aussi une bulle anormale. Ce matin, François de Witt a déclaré à notre confrère de France Inter que ce marché serait en train de se retourner. "Après avoir connu un boom sans précédent, le marché des résidences secondaires est peut-être sur le point de se retourner. C’est ce qui apparaît en filigrane dans la dernière enquête publiée par AgriFrance, la filiale de BNP Paribas spécialisée dans le foncier rural."

"Ente 1996 et 2004, poussé par le marché immobilier citadin, celui des résidences rurales a littéralement explosé. Le volume des ventes a doublé, les prix aussi. Comme l’observent aussi les Safer, les citadins sont de plus me plus nombreux à acheter des propriétés agricoles non pour les exploiter, mais pour le simple plaisir. Ou pour en faire un jour prochain leur résidence principale."

Pourtant rien ne va plus à la campagne, comme nous l'apprend ce document sonore : "Après avoir connu un boom sans précédent, le marché des résidences secondaires est peut-être sur le point de se retourner. C’est ce qui apparaît en filigrane dans la dernière enquête publiée par AgriFrance, la filiale de BNP Paribas spécialisée dans le foncier rural. Ente 1996 et 2004, poussé par le marché immobilier citadin, celui des résidences rurales a littéralement explosé. Le volume des ventes a doublé, les prix aussi. Comme l’observent aussi les Safer, les citadins sont de plus me plus nombreux à acheter des propriétés agricoles non pour les exploiter, mais pour le simple plaisir. Ou pour en faire un jour prochain leur résidence principale. Contrairement à une idée reçue, ce ne sont pas seulement les britanniques ou les néerlandais, toujours réputés plus riches que les Français, qui tirent les prix à la hausse. Les étrangers ne représentent en effet que 5% des ventes. L’essentiel du flux provient des habitants des grandes villes. Ce qui frappe, c’est la régularité de la hausse des prix –environ 10% par an, alors que jusqu’en 1995, leur évolution était plutôt paisible. A force de monter, les prix ont fini par atteindre des niveaux proches de ceux de l’immobilier urbain. Ce qui paraît absurde dans la mesure où la valeur d’usage d’une résidences secondaires est bien moindre que celle d’une résidence principale.
S’il y a une bulle immobilière en France, c’est clairement sur ce marché qu’elle se situe. Elle est peut-être en train de crever. Dans certaines régions, l’activité baisse, faute de demande extérieure, alors que la demande locale ne peut pas suivre. Plus généralement, depuis le début de 2005, le marché des propriétés haut de gamme, d’une valeur supérieure au million d’euros, s’est nettement tassé. Les prix sont en baisse. Le moyen de gamme a suivi à partir de l’été dernier. Le bas de gamme, à moins de 300 000€, se tient encore bien. Pour combien de temps ? Le prix élevé du fuel et de l’essence n’a pas l’air de jouer. En revanche, l’allongement de la durée des trajets refroidit certaines ardeurs. Il était temps. Ce marché a perdu le sens des réalités."

Après avoir atteint des sommets, et perdu le sens des réalités, ce marché serait donc en perte de vitesse. Vous avez pu noter aussi que l'affirmation "les étrangers rachètent la France" est un mythe. En vacances en Savoie début janvier dans une petite station dite rurale, très peu connue et intégrée dans le village, j'ai interrogé les agences immobilières du coin. Et il y en a, plus que de boulangeries. Dites vous que cette partie de la Savoie et très agricole, et qu'en entendait et sentait la présence des vaches quand on dévalait les pistes. Ce qui était fort dépaysant.

Figurez-vous que l'agent a de suite embrayé sur l'urgence d'acheter vu que les anglais raflent tout. J'ai interrogé l'office de tourisme, le boulanger, les pompiers & les secouristes présents sur les pistes, ainsi que le personnel des remontées. Et bien ces Anglais sont très cachottiers, car aucun villageois n'en a jamais vu la couleur. Paraît-il, un Anglais aurait acheté une vieille maison à retaper dans la vallée, mais ils ne l'ont jamais rencontré. L'Arlésienne est anglaise, et surtout elle sert de prétexte pour mettre la pression sur des acheteurs hésitants.

02 février 2006

Evolution des prix 1965 - dec 2005 Frigitt

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