Le rapport du sénateur Roger Karoutchi

Paris et IDF : le rapport du sénateur Karoutchi fait la lumière sur la situation préoccupante de l'immobilier.

Par Marie Phoenix le 10 février 2006

"Se loger à Paris et en Ile-de-France est un vrai défi", écrit en préambule de son rapport le sénateur Roger Karoutchi, sénateur des Hauts-de-Seine, Président du Groupe UMP au Conseil Régional d'Ile-de-France et rapporteur du Budget Logement au Sénat. "Défi si l'on relève des critères d'attribution d'un logement social ; défi si l'on cherche à acquérir un logement", observe le sénateur dans son rapport consacré à l'évolution du prix du Logement en Ile-de-France.

"Pour essayer de maintenir la solvabilité des ménages, les banques ont considérablement allongé la durée des prêts, alors que la part des primo-accédants s'effondre (28% à Paris contre 70% en Lorraine), et que le niveau d'endettement s'accroît très vite." Et "aujourd'hui la situation n'est pas périlleuse, elle est critique..." alerte le sénateur. Et même si sa sonnette d'alarme a été entendue, certainement sur le blog finance, le prêt à taux zéro a fait un come back critiqué. D'autres mesures inquiètent les Français, nombreux à être évincés du marché.

Alors qu'il y a de plus en plus de "ménages très endettés sur des périodes plus longues", "un risque accru de retournement de tendance" est désormais accentué par la hausse des taux directeurs de la BCE, hausse initiée le 1er décembre 2005 et qui va se poursuivre, mais aussi par "les tensions sur le marché immobilier (...) de plus en plus marquées : allongement de la période pour vendre un bien, plus grande rareté des acquéreurs, marge de négociation sur le prix affiché quasiment nulle début 2004, de 5 à 10% aujourd'hui".

Composé de 4.510.369 résidences principales, le parc francilien compte près de 2 millions de propriétaires (44%), 2,3 millions de locataires (51%), dont 23% logés en HLM, et 210.000 personnes logées gratuitement. Et si trouver un toit adapté à ses besoins et à ses moyens semblait difficile les années précédentes, "le nombre de biens à vendre ne cesse de croître depuis le début de l'année 2005. La FNAIM en recensait 178 300 en juillet dernier, maisons et appartements confondus, soit un bond de 38% en 12 mois." Et cela conduit inévitablement à la raréfaction de la demande, à la diminution du nombre de "candidats à l'achat pour un même logement".

"La course folle des prix semble stoppée fin 2005, et l'atterrissage se traduira, sauf nouvelle baisse, bien improbable, des taux d'intérêt, par un tassement en 2006-2007, et ce, d'autant que les vendeurs inquiets d'être au sommet de la course des prix, accélèrent la mise sur la marché de leurs biens". "Or on connaît la conséquence du phénomène : la raréfaction des acheteurs entraîne toujours la stagnation des prix de vente, voire leur repli."

Depuis la parution de ce rapport, les chiffres du T4 2005 se sont avérés peu brillants, les déclarations inquiètes, voire alarmistes, se sont succédées et le repli du nombre de transactions a gonflé les stocks de manière très visible. Les loyers baissent et pour ce qui est des ventes, les chiffres que les professionnels communiquaient, et qui situaient la hausse du prix de m² entre de 70 à 87% depuis la reprise du cycle haussier fin 1998, ont été revus à la hausse, et deux sources très consultées par les Français ont livré le résultat de leurs calculs hier, 8 février 2006 : seloger, considère que les prix ont augmenté de 115%, tandis que l'indicateur bourso PAP situe la montée de la pierre à 107%.

Nous vous avions averti ici même il y a quelques semaines que la hausse était plutôt de l'ordre de 110%, et nos projections se sont hélas avérées justes. Pour conclure, citons encore un passage du rapport du sénateur Karoutchi sur l'évolution du prix du Logement en Ile-de-France, qui nous rappelle à quel point la flambée des dernières années est irrationnelle et déconnectée de la réalité économique du pays, du vécu des Français, de la réalité du terrain.

"Le dynamisme de la demande, surtout au cours de ses dernières années, ne manque pas de surprendre si l'on considère que, dans le même temps, le taux de chômage s'est accru (de 8,9% en 2000 à 10% en janvier 2005) et que la solvabilité des ménages s'est dégradée. Par ailleurs, leur taux d'endettement atteint des niveaux historiquement élevés puisque, selon l'INSEE, celui-ci est passé de 33% du revenu disponible brut en 1980 à 59% en 2003)." Il aurait atteint 64%, voire 69%, un niveau insoutenable. "Ces niveaux sont inquiétants pour le secteur immobilier, comme pour le secteur bancaire !" souligne à juste titre Roger Karoutchi.