France : la crise de l'immobilier pourrait durer jusqu'en 2011

Par LeMonde.fr
mer 26 nov, 16h31
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Mardi 25 novembre, deux mauvais chiffres, publiés par les services statistiques du ministère du logement et de la ville, sont venus plomber encore un peu plus le moral des professionnels de l'immobilier, qui s'attendent à une année 2009 "horrible".

Tout d'abord, à fin octobre, la construction de logements est en repli de 20,6 %, sur un an. A ce rythme, l'année 2008 s'achèvera sur 360 000 mises en chantiers, loin des 425 500 de 2007. Les perspectives pour 2009 sont aussi sombres, avec un recul supplémentaire de 30 000 à 40 000 unités, soit plus de 100 000 logements neufs perdus en deux ans. "C'est une hémorragie d'une rare intensité, plus grave que dans les années 1990 où, au plus fort de la crise, les mises en chantier reculaient de 28 000 unités par an", se souvient Michel Mouillart, économiste à l'Université Paris-X.

La vente de logements commercialisés par les promoteurs, ensuite, est en repli de 44 %, sur un an, au troisième trimestre. Il faut désormais dix-huit mois pour vendre un logement, contre neuf mois il y a un an. Le quatrième trimestre sera pire. Les promoteurs, qui avaient vendu 127 353 logements en 2007, année record, n'atteindront qu'à peine 80 000 ventes en 2008 et ne devraient pas dépasser 60 000 en 2009. En deux ans, leur chiffre d'affaires va donc être divisé par deux.

Les entreprises du bâtiment anticipent un repli de leur activité de 6 % en 2009, par rapport à 2008, rompant, là encore, avec dix années de croissance continue. Ce secteur, qui a créé 200 000 emplois depuis 2000, va non seulement cesser de recruter mais perdre de 25 000 à 30 000 postes, en 2009, selon les prévisions de la Fédération française du bâtiment (FFB). Sur le marché de l'ancien, le recul de 25 % du nombre de ventes va entraîner des réductions d'effectifs chez les 56 000 agents immobiliers, les 10 000 diagnostiqueurs, les notaires et leurs salariés... "Je suis submergée d'appels de négociateurs, de collaborateurs de promoteurs, licenciés sans aucune mesure d'accompagnement", raconte Elena Stanciu, qui a créé la CFDT Immobilier, un des rares syndicats de salariés du secteur.

Comparé à la crise des années 1990, le désastre de 2008 est d'une tout autre ampleur, puisqu'il touche toute la France et pas seulement l'Ile-de-France. Il est aussi plus brutal et profond, avec des causes et des conséquences très différentes.

Aujourd'hui, c'est toute une économie immobilière, bien plus développée qu'il y a quinze ans, qui souffre. "Dans les années 1990, ce sont les programmes construits et invendus qui ont mis les banques en difficulté. Aujourd'hui, c'est le schéma inverse, avec des banques qui ne financent plus les projets, et des promoteurs qui préfèrent y renoncer plutôt que construire "en blanc"", raconte Jean-François Gabilla, président de la Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC).

L'activité est asphyxiée par le manque de crédits consentis aussi bien aux acquéreurs qu'aux professionnels. "Je trouve des financements, mais à des conditions inacceptables, et je préfère ne pas construire plutôt que de le faire à perte", souligne Alain Dinin, le PDG de Nexity.

Sur ce marché tétanisé, avec un stock encore négligeable de logements achevés et invendus (moins de 4 000), l'ajustement par les prix est lent à s'opérer. Tout le contraire de ce qui se produit en Espagne ou aux Etats-Unis, par exemple, où la nécessité de vendre des stocks pléthoriques précipite, au contraire, la baisse des prix. Les logements américains ont perdu plus de 22 % de leur valeur par rapport au point haut de juillet 2007, selon le dernier indice Case Shiller.

En France, où les prix des logements anciens fléchissent depuis la fin de l'été à un rythme annuel de 10 % selon les réseaux d'agences Laforêt et Century 21, les prévisions de baisse oscillent entre 15 % et 30 %. Pour mémoire, lors de la crise immobilière de 1990, les prix à Paris avaient baissé d'environ 50 % en cinq ans. "Les primo-accédants sont, de fait, évincés du marché et ne peuvent acheter, même si les prix baissent de 10 %, car ils sont directement touchés par le chômage ou la stagnation des salaires. Les autres attendent", confirme Nicolas Bouzou, du bureau d'études économiques Astérès.

La récession accentue l'inquiétude. "La préoccupation première n'est plus la restriction du crédit, mais l'absence de confiance et la montée du chômage", observe Philippe Waechter, économiste chez Natixis Asset Management. "La question d'acheter un logement ou d'en changer passe au second plan : les ménages cherchent avant tout à garder leur job et ne peuvent pas se projeter à six, neuf ou douze mois", ajoute M. Waechter.

Economistes et professionnels de l'immobilier ne voient pas de sortie de crise avant fin 2010, et en appellent à l'Etat pour conjurer la récession. "Face à la récession en cours, le gouvernement doit intervenir, mais sans soutenir artificiellement le marché, ce qui empêcherait les prix de s'ajuster à la baisse", résume M. Bouzou.