Eclatement de la bulle immobiliere en Europe, Avril 2007

Eclatement de la bulle immobilière en Europe : L'Espagne en tête, suivi de la France et du Royaume-Uni (- 10% en moyenne pour 2007)

- Extrait GEAB N°11 (15 janvier 2007) -

Espagne - Comme annoncé en Novembre dernier par LEAP/E2020 (cf. GEAB N°9), le mois de Janvier 2007 marque bien le début du retournement du marché immobilier dans les pays européens qui ont connu une croissance des prix à deux chiffres ces dernières années. L'Espagne ouvre très publiquement le bal avec l'annonce par Re/Max (1° réseau mondial d'agences immobilières franchisées) qu'ils lançaient en Janvier des soldes d'un minimum de 5% du prix de vente (du jamais vu en immobilier) sur plusieurs milliers de propriétés en Espagne, prédisant parallèlement que d'ici deux à trois ans au maximum, la moitié des 30.000 agents immobiliers espagnols auront fermé boutique du fait de l'éclatement de la bulle immobilière dans le pays (1). Comme l'explique Javier Serra, président de Re/Max, le marché immobilier espagnol est en train de se retourner et ils préfèrent vendre rapidement à prix plus faible plutôt que se retrouver dans quelques mois avec de larges stocks d'invendus, comme c'est aujourd'hui le cas aux Etats-Unis.

France - C'est ce qui est en train de se passer en France également où les stocks immobiliers grossissent rapidement alors que les prix ont commencé à baisser en fin d'année 2006.

Evolution des prix - Source Immonot

Cette tendance est illustrée par l'effondrement du nombre d'acheteurs provenant de la catégorie socio-professionnelle la plus porteuse du marché, à savoir les cadres supérieurs et les professions libérales. En effet, selon une étude de Century21 (2), la proportion des acquisitions effectuées par des cadres supérieurs et professions libérales est passée de 17,5% en 2004 à 16,9 % en 2005, pour s'effondrer brutalement en 2006 en passant à seulement 9,7%. On assiste donc à une diminution de 50% de la part de la catégorie qui effectue l'essentiel des transactions de confort. Comme par ailleurs les investisseurs et opérateurs anglo-saxons, qui représentaient 25% du marché parisien, se débattent désormais avec l'éclatement de la bulle immobilière américaine, l'immobilier français est donc bien entré dans sa phase de retournement.

D'ailleurs, selon le BIPE (3), le patrimoine immobilier des Français va baisser en valeur pour la première fois depuis de nombreuses années (résultat d'une baisse générale des prix de l'immobilier dans le pays, notamment de plus de 4% dans l'immobilier ancien). Et selon l'Institut Xerfi, qui confirme l'imminence du krach immobilier, c'est à une baisse de 25% sur 3 ans à laquelle il faut s'attendre (4).

Pour LEAP/E2020, ces analyses sont très en-deçà de la réalité qui touche l'immobilier français notamment à Paris. Elles sous-estiment l'ampleur et la rapidité du phénomène. Comme notre équipe l'avait fait en Février 2006 en pronostiquant un effondrement très rapide de l'immobilier américain au moment où les analyses les plus pessimistes tablaient sur un « atterrissage en douceur », nous estimons que la situation va se dégrader de manière beaucoup plus brutale à cause des effets cumulatifs de l'éclatement des bulles immobilières aux Etats-Unis et sur les marchés européens (Espagne, France, Royaume-Uni), et de l'impact hors Etats-Unis de la dépression économique américaine. C'est donc, selon nos analyses, à une baisse de plus de 15% en 2007 que doivent se préparer les acteurs du marché immobilier, en particulier à Paris.

Evolution de l'activité - Source Immonot

Royaume-Uni - En ce qui concerne le Royaume-Uni, les tendances déjà analysées dans les derniers numéros du GEAB se confirment. L'annonce par Halifax (5) d'une baisse de 1% des prix de l'immobilier en Décembre 2006 au Royaume-Uni s'inscrit dans le cadre de l'impact croissant des hausses des taux d'intérêt en Grande-Bretagne. La toute récente hausse qui vient de prendre par surprise l'ensemble des acteurs économiques et financiers britanniques (6) va accélérer la tendance à la baisse des prix de l'immobilier au Royaume-Uni, prix qui vont être d'autre part fortement influencés par la dépression américaine.

La baisse du Dollar a d'ailleurs commencé à affecter durement les exportations britanniques vers les Etats-Unis (7) et contribue à dégrader la balance commerciale en affectant à court terme les industries exportatrices britanniques. Cependant, c'est l'impact de l'éclatement de la bulle financière qui marquera au cours du premier trimestre 2007 le retournement brutal du marché immobilier britannique en asséchant le segment des ventes de haut de gamme, sur Londres et le Sud-Est du pays, alimentées par les bonus de la City. Comme partout, la brusque augmentation de l'insolvabilité des ménages (+55,4% en un an) et des accords de rééchelonnement de dette - IVA (+117% en un an) - sont des indicateurs qui ne trompent pas (8).

On constate ainsi de façon très paradoxale que la bulle immobilière britannique force la Banque d'Angleterre à relever ses taux pour essayer de « calmer » les pressions inflationnistes induites par l'immobilier, ce qui produit un renchérissement de la Livre sterling par rapport au Dollar US et une dégradation de la compétitivité commerciale britannique sur le marché américain. C'était d'ailleurs le scénario qui prévalait aux Etats-Unis au début 2006 et que la grande majorité des analystes voyait se poursuivre pour l'année. Or tout le monde a pu constater avec quelle rapidité le retournement s'est produit. Et depuis l'été 2006 aux Etats-Unis, c'est l'effondrement de l'immobilier qui fait désormais anticiper des baisses de taux par la Réserve fédérale américaine. Pour l'équipe LEAP/E2020, le même phénomène est à anticiper pour le premier trimestre 2007 au Royaume-Uni.

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Notes :

(1) Source : « Re/Max: "La mitad de las agencias inmobiliarias desaparecerá en dos o tres años », Invertia, 04/01/2007

(2) Source : « 2006, un dernier tour avant l'atterrissage », Century21, 04/01/2006

(3) Source : Observatoire permanent des marchés de l'épargne et du crédit, BIPE, 13/12/2006
 
(4) Source : « Le krach immobilier  tout proche selon l'institut Xerti », PrixImmo, 14/12/2006
 
(5) Source : AOLMoney, 08/01/2007
 
(6) Source : “Shock as UK rates rise to 5,25%”, BBC, 11/01/2007
 
(7) Source : « Weak dollar hits UK exports », Guardian, 10/01/2007
 
(8) Comparaisons 3° trimestres 2005 et 2006, pour  l'Angleterre et le Pays de Galles, source : ThomasCharles, 11/2006